黄山颐品雷迪森庄园-为旅行找个家

项目方:黄山颐品雷迪森庄园
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Icon map安徽省黄山市

项目简介

远离都市喧嚣,回归纯净田园,正成为越来越多现代人的生活态度,顺应这一健康生活理念,黄山颐品雷迪森庄园应运而生,作为一间精品度假酒店,浙江国大雷迪森酒店管理有限公司以其最高端的“雷迪森庄园”品牌入驻, 雷迪森酒店团队将负责整个项目的全权管理, 让顾客在得到温馨周到服务的基础上, 体验另一番蕴含徽文化意蕴的东方禅意。同时,众筹概念的引入,使得拥有这样一间酒店的产权变为可能。目前众筹对象为4号楼。

投资回报收益

年化收益7%-10%
整个众筹过程中, 对于完成打款的投资人将有机会抽取如下奖品: 2015款途观2.0TSI自动四驱旗舰版SUV一辆; 半价购买别克昂科威2014款28T精英型SUV权利; 雷迪森庄园度假储值卡(价值人民币2万元)若干份; 黄山颐品雷迪森庄园的三年免费入住权10天; 黄山旅游定制套餐; 所有打款客户自动获得黄山颐品雷迪森庄园的传统工艺压榨菜籽油一份。

筹资用途

筹资用于购买4号楼的产权,并获得返租收益及度假权益

项目筹资流程

  • 预热
  • 认购
  • 缴款
  • 交割
目标筹资额
¥1,360
目标出让股份
100%

最高筹资¥1,360 万,最高出让股份100.0%

¥80
已认购总额
5%
认购完成度
6人已认购
剩余认购期
约谈筹资方
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团队架构

整个项目的开发团队拥有丰富的开发经验和资源整合经验, 从而保障项目的建设品质和精品特色。 整个项目的运营团队由浙江国大雷迪森酒店管理有限公司精心打造,将以先进的服务理念和管理水平,为酒店运营和管理效益保驾护航。整个项目的开发团队拥有丰富的开发经验和资源整合经验, 从而保障项目的建设品质和精品特色。 整个项目的运营团队由浙江国大雷迪森酒店管理有限公司精心打造,将以先进的服务理念和管理水平,为酒店运营和管理效益保驾护航。

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浙江国大雷迪森酒店管理有限公司
酒店管理方
雷迪森酒店管理有限公司是浙江国大雷迪森旅业集团公司旗下专注于个性化精品酒店管理事业平台的专业酒店管理公司, 为国内十大影响自有酒店品牌, 特色为将国际酒店业先进的管理理念和中国传统文化有机整合。
150
曹激
项目营造合伙人
1999年毕业于同济大学土木工程专业,美国PMI项目管理协会注册项目管理师。从事房地产开发逾十年时间,之前任上海复地项目公司总经理, 2009年获复地集团总裁亲自提名为年度优秀经理。
2005-2014 上海复地(集团)有限公司 项目公司总经理兼复地上海总部分管设计副总经理;2002-2005 上海长峰房地产开发有限公司 项目总经理; 1999 同济大学 本科

商业计划

商业计划书内容

黄山颐品雷迪森庄园是黄山市祺达房地产开发有限公司在黄山主城区屯溪开发的, 最具投资价值的高端度假产品(预售登记案名为: 黄山颐品会)项目选址安徽省和黄山市政重点打造的2,700亩的"天下徽州"的核心位置, 打造全新概念的文化旅居产品, 是该区域内唯一可售的产权式度假酒店。外围的山、水、茶园景致, 内部的景观打造、项目建筑本身的高品质打造、配套设施、全酒店精装等, 都使项目独树一帜。

()、区域位置

黄山颐品雷迪森庄园位于黄山市主城屯溪区(屯溪区是黄山市政府所在地), 在黄山市中心城区西北片, 介于雨润高尔夫和茶博园、横江与率水之间, 距机场10分钟车程, 周边有徽杭、合铜黄、黄塔桃3条高速公路, 另外还有多条高速公路正在建设, 到周边城市四通八达。

()、交通情况

2015年合黄高铁开通、京福高铁贯通(目前已经在试运行), 7月1日正式通车, 届时合肥到黄山仅需1小时, 北京到黄山仅需5小时, 福州到黄山仅需约2小时; 2017年皖赣高铁通车, 连通安徽至江西; 同年, 杭黄高铁开通, 上海到黄山约2小时, 杭州到黄山也仅需一个多小时。从上海到黄山度假其实并不遥远, 飞机50分钟, 自驾也就4个多小时。

()、酒店管理方

知名酒店管理公司雷迪森集团旗下的最高端的度假酒店品牌雷迪森庄园进行统一经营管理(已经和雷迪森酒店管理集团签署了长达十年的酒店全权委托管理合同), 保证其高入住率及高品质酒店服务, 是雷迪森庄园品牌首次入驻黄山和安徽省。雷迪森庄园品牌已成功运营的三大主题庄园酒店: (i)茶文化主题: 杭州龙井雷迪森龙井庄园; (ii)禅文化主题: 普陀山雷迪森庄园; (iii)道文化主题: 鹰潭龙虎山雷迪森庄园。


()、户型和价格区间

项目的户型包括(1)庄园平墅(湖景房、山景房和园景房); (2)LOFT庄园客房(层高高达5.6); (3)普通庄园客房; (4)珍稀庄园总统套房。

(五)、项目信息一览

开发商: 黄山市祺达房地产开发有限公司

酒店管理公司: 雷迪森酒店管理有限公司

建筑设计: 上海现代设计院

景观设计: 上海大观设计公司

室内设计: J.L.A(香港)

施工单位: 上海祥华建设发展有限公司

物业管理公司: 远洋物业

预计酒店试运营时间: 2015年月1

土地性质: 商业

产权年限: 40

黄山客户接待中心: 黄山市屯溪区迎宾大道58

(六)"天下徽州"项目配套

"天下徽州"项目由黄山市委、市政府重点打造, 由省政府牵头关心的文化产业精品打造工程的标志性项目, 获评安徽省"十佳旅游项目", 集中所有徽文化的精髓。项目计划总投资100亿元, 总占地面积约2,700, 位于黄山市城区西北部, 迎宾大道南侧, 交通便捷。定位于集文化、休闲、健康、娱乐等于一体的旅游综合体, 是黄山独一无二的文化地标, 黄山市政府有意将"天下徽州"项目建成黄山市的迎客厅, 成为高端的政务和商务接待区, 就这一点来说, 本案作为区域内唯一可售的酒店, 从投资角度来说回报率是相当可观的。

目前已建成徽州博物馆、徽州糕饼博物馆、黄山图书馆, 黄山旅游集散广场和客户服务中心以及黄山地标城展馆将于2015年对外开放并营业。

(七)、收益测算

我们对于入住房价以及入住率充满信心。在入住房价方面, 一方面会参考黄山当地高级酒店的价格, 一方面与其它一些知名度假酒店品牌比较, 如雷迪森旗下庄园系列酒店及黄山当地酒店, 并考虑到高铁开通对黄山旅游市场的巨大推动力(2014年已经突破4,165万人次), 预计酒店客房的价格可逐年上升稳定到人民币1,200元以上。根据雷迪森的品牌要求, 我们的客房室内使用面积平均将达到45平米以上, 大开面的空间, 加上四周的茶园、竹林和天然水库的配套, 具有黄山现有酒店(大多按城市酒店建造)所不具备的亲近自然的气质, 形成了独特的定位, 对酒店房价具有极强的支撑作用

黄山当地酒店同类型酒店的平均入住率在55%, 旺季较长从4月份持续到11月份。由于持续的开发冬天的旅游资源, 加上高铁的开通, 平均入住率仍在逐年上升。在入住率方面, 经过3年的经营, 我们预计可以达到60%的入住率。根据预测,入住率将会由第一年的45%, 稳定增长到次年的55%, 第三年的62%, 第四年以后将会增长到66%

(八)、众筹安排

本次众筹的理念和目标在于一方面可以使得所有众筹投资人分享未来黄山颐品雷迪森庄园酒店的预期的股权性收益, 另一方面则可使所有众筹投资人获得众筹标的4号楼的产权(通过资产的所有权获得保障、隔离项目公司的风险, 并可在资产升值时通过处置资产的方式兑现收益), 众筹标的4号楼(酒店运营时将按雷迪森的要求变更编号为5号楼进行管理, 即文首图示5号楼)所对应的各个房间的产权证将由众筹投资人共同设立的新设股份有限公司持有。

实质的经济效果是众筹投资人共同设立的新设股份有限公司以其拥有所有权的4号楼的经营权(以购买价格为分红权重)入股参与整个酒店经营的分配(所有物业将经由雷迪森统一整体经营, 统一计算酒店的收入和运营成本, 并据此得出酒店的可分红的毛收益)。新设股份有限公司将按购买的4号楼的价格在占整个酒店分红指数权重与其他业主一起分享酒店64%的分红权益:

  • Ÿ自返租及委托管理合同中约定的租金分红起算日至20171231日止, 新设股份有限公司每年收入为所持有的物业定价的7%, 如果不满一年, 则按照实际天数计算, 一年以365天计算。

  • Ÿ201811日起, 酒店的经营毛利润的64%将按照下列公式分配给新设股份有限责任公司股份有限责任公司每天收入=本酒店的整体经营毛利润×64%/365×新设股份有限责任公司分红指数/所有客房分红指数之和新设股份有限公司分红指数=股份有限公司所支付的购房款/基准房价(保留到小数点后1, 之后四舍五入); 基准房价: 在所有可售独立单元中, 开发商定价最低的一间的价格(即人民币439,000), 该间单元的业主分红指数为1

新设股份有限责任公司按众筹投资人持有的股份比例向每个投资人进行分红。

(九)、众筹抽奖

本次众筹一大特色就是增加了抽奖机制, 所有打款出资的投资人可参与下述奖品的抽奖:

(a)    特等奖一名: 2015款途观2.0TSI自动四驱旗舰版(市价人民币31.58万元);

(b)    一等奖二名: 半价购买别克昂科威201428T精英型(市场价人民币26.99万元, 半价即每辆车享受人民币13.5万元优惠);

(c)   雷迪森庄园度假储值卡(价值人民币2万元)若干份, 可在雷迪森旗下庄园级酒店消费(含普陀雷迪森、龙井雷迪森等);

(d)   黄山颐品雷迪森庄园截止到20181231日的每年免费入住权10天;

(e) 黄山旅游定制套餐(含黄山风景区及秘境之旅, 并可享受颐品农庄美食, 若干份; 及

(f) 所有打款客户自动获得黄山颐品雷迪森庄园的传统工艺压榨菜籽油一份。

在预热期,凡是愿意通过众筹项目入口下载车享宝并完成会员注册认证的,都可以享受车享认证会员各项权益:免费道路救援、免费违章提醒、保养抵用券、洗车抵用券、联名加油卡、合作商户VIP资格等。

产品图片

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筹资条款

参与主体

筹资方:黄山市祺达房地产开发有限公司。

发起人:筹资方的关联公司, 即: (i)上海观醴酒店管理有限公司; (ii)嘉朋财富资产管理(上海)有限公司。

指定增资人: 指由筹资方指定的自然人, 其将在股份有限公司设立后认购股份有限公司的增资, 并将其认购的待缴付的增资股份转让给众筹投资人。

众筹投资人: 签署相关文件受让股份有限公司股份并实际交付股份认购款的投资人。

股份有限公司: 为本次众筹新设的股份有限公司, 由发起人发起设立。


股份有限责任公司及其股份转让

股份有限责任公司股份: 公司注册资本为人民币13,620,000元, 公司股份总数为13,620,000股, 每股股票价格为人民币1元。

发起人股份: 指发起人持有的股份有限公司的股份, 共计20,000股, 其不参加股份有限公司的分红。

股份转让: 股份有限责任公司的指定增资人将其持有的待认缴股份向众筹参与人进行转让, 转让的最低股份数额为80,000股, 之后应以每80,000股进行递增, 转让价格为每股人民币1元。

股份附加权益: 每80,000股股份每个经营年度可享受黄山颐品雷迪森庄园的2天免费居住权, 按照股份有限责任公司签署的返租及委托经营合同等相关文件实现。


4号楼产权购买

转让: 股份有限公司作为买受人通过与筹资人作为出卖人签署房地产登记机关的商品房买卖合同及销售补充协议购买4号楼所有物业的产权。

4号楼交付验收: 出卖人应当在2016年1月1日前, 按照国家和地方人民政府的有关规定, 将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。

产证办理: 股份有限公司应在4号楼具备权属证明(简称"产权证")办理条件并接到出卖人通知后及时办理小产证。


出租及委托经营

租赁期限: 自试营业日起满10年(简称"租赁期间”), 股份有限公司作为出租人不可撤销地将所有单元房按本合同的约定排他性地出租给上海观醴酒店管理有限公司(简称"承租人"), 由承租人委托酒店管理公司(即浙江国大雷迪森酒店管理有限公司)进行统一管理和经营。

居住使用权: 出租人的每一股东行使居住使用权应满足下列条件: (i) 出租人或出租人的股东应提前7天通知承租人; 且(ii) 超级假日时不可使用。

分红权: 出租人有权在租赁期限内按照下述规定获得税前租金回报(简称"租金收入"), 计算如下:

(i)   无论该单元房使用程度如何, 出租人截止至2017年12月31日的租金收入从租金起算日起计算至2017年12月31日止, 每年租金收入为该单元房定价的7%, 如果不满一年, 则按照实际天数计算, 一年以365天计;

(ii)  从2018年1月1日起, 本酒店每个经营年度的经营毛利润的64%将按照下列公式作为租金收入分配给出租人: 出租人租金收入=本酒店经营毛利润×64%/365×出租人分红指数/所有销售单元分红指数之和。

以上为交割主要条款的部分内容,全文请参见下载区:

筹道-黄山颐品雷迪森庄园众筹主要条款(终稿).pdf


项目访谈

2015-05-18 筹道股权针对项目方 黄山颐品雷迪森庄园 做了项目访谈记录

Choudao:该项目在后继执行中存在的主要风险点有哪些?

黄山颐品雷迪森庄园: - 迄今为止, 黄山市大多数景点景区只能够提供传统的观光型单一产品, 产业链段, 产业附加值低, 消费升级后游客所偏重的旅游产品如度假、 探险、休闲、乡村、生态、科普科考等刚刚开始放量。未来酒店的经营将进一步拓展黄山当地极为丰厚的旅游、人文、历史资源, 拓展酒店外延, 开发和整合更多的资源, 丰富本酒店的内涵, 对客户形成持续的吸 引力;
- 就目前项目所处的"天下徽州"景区而言, 人气和度假氛围还需要一段时间的建设和培养, 但随着今年高铁的通车和黄山旅游集散中心(本酒店 所在地广场配套), 人气将大幅提升, 此外雷迪森酒店管理公司将顺势 推出旅游定制路线(黄山当地有三个 5A 级景区, 24 个以上的 4A 级景区, 未定级的秘境不计其数), 将酒店的经营理念拓展至定制旅游和度假等 个性服务, 充分利用好黄山当地的现有资源;
- 待建酒店新建成, 其客源市场和知名度还需时间积累。本次众筹也是为 酒店进行市场提前预热。通常一个 200 间客房的酒店(本酒店约 209 间 客房), 只要有 500 人左右的忠诚客户, 加上口碑的传播效应, 经营已经不是问题。雷迪森也会适时开放其累积多年的忠诚客户系统, 为本酒店 做持续引流, 同时也会参考雷迪森龙井庄园和雷迪森普陀的经验, 为本 酒店设计让人难忘的体验, 迅速形成口碑效应;
- 受环境承载量、经济、消费市场等因素的影响, 黄山旅游业的配套设施仍然无法全部满足旅游的需求。北京到福州高铁今年 7 月 1 日开通后, 黄山新涌入的巨大客流将给黄山当地旅游设施带来巨大挑战, 同时也给市场带来了巨大机会。

Choudao:能否介绍一下雷迪森庄园品牌?

黄山颐品雷迪森庄园: 浙江国大雷迪森酒店管理公司是浙江国大雷迪森旅业集团公司旗下一 个专注于高星级、个性化精品酒店管理事业平台的专业酒店管理公司。雷迪 森酒店管理公司的足迹抵达上海、浙江、江苏、安徽、江西、湖南、贵州、 山东、天津、河北、甘肃等省份, 致力于培养自有民族品牌, 具有独特而且 个性鲜明的管理模式, 将国际酒店业先进的管理理念和中国国情进行了有机 整合, 同时开创自己独具匠心的经营方针和准确的市场定位, 无论是从酒店 选址、投资、筹备策划到酒店功能设计、施工指导、开业筹办及运营管理等 方面, 都本着运用国际品牌酒店管理理念, 扎根传统东方文化进行实务操作, 以求更好地服务于业主, 不断提升业主酒店的经营和管理效益。本次运营黄 山项目的是雷迪森旗下最高端"雷迪森庄园"品牌, 雷迪森庄园品牌已成功运 营的三大主题庄园酒店: (i)茶文化主题: 杭州龙井雷迪森龙井庄园; (ii)禅文化 主题: 普陀山雷迪森庄园; 和(iii)道文化主题: 鹰潭龙虎山雷迪森庄园。

Choudao:目前旅游地产的整体趋势如何?

黄山颐品雷迪森庄园: 近年来, 市场的演变使得不动产投资已经过了价值迅速攀升的时期, 在传统 住宅投资回报率逐渐降低, 商业地产投资市场供需不明朗的前提下, 在大消 费升级概念带动下, 旅游地产的商机探寻则成为了不动产投资者新的关注点。 不过前几年, 借着房地产发展的快速通道, 旅游地产业内乱象重生, 各种概念大于实质、名为旅游地产实际就是换着名字卖住宅的旅游地产项目使得这 块朝阳行业背上了很多骂名, 使得很多投资人闻名却步。旅游地产的定义一 定是依托当地的旅游资源和人流, 通过品牌经营的方式获得收益。李克强总 理在主持国务院常务会议时确定了促进旅游业改革发展的政策措施:"要着力 推动旅游产业转型升级,旅游产品向观光、休闲、度假并重转变,旅游服务 向优质高效提升"。在国家政策提出旅游行业发展方向要向休闲度假转变的同 时, 市场也有了更加敏锐的回应, 旅游市场开始更趋向于散客化、休闲化、 自助化, 传统的观光模式已经不能满足人们多元的旅游需求, 短时间、近距 离的"微度假"逐渐成为都市人旅游方式的首选, 而越来越方便的交通(尤其是 高铁网络的发展),使"微度假"的半径又在不断扩大, 同时大大拓展了可以度 假的时间(周末可以去更多更远的地方)。
根据世界旅游组织的分析统计, 当人均GDP达到3,000美元以上时, 度假需 求普遍产生, 出现旅游度假的热潮, 而目前中国长三角、珠三角等经济发达 区域目前年人均 GDP 均超过 7,000 美元,旅游度假已然成为一种生活需求, 并且这种需求正呈扩散性发展, 对象从原本的富裕阶层到中产阶层, 再到次 中产阶层。这部分人群有良好的教育背景、稳定的工作和较高的收入。随着 个人财富的增长, 这部分人产生了强烈的投资理财需求。有研究报告预期, 2020 年中国将成为世界上第四大旅游客源国, 占世界市场份额 8.6%, 将至 少有 20%的中产家庭购置旅游商业经营、度假类不动产物业用于投资理财和 休闲度假, 按每户 50 万元资产计算,旅游地产私人投资需求规模保守估计将 达到 40 万亿元。其中, 2015 年我国旅游地产销售收入将突破 2000 亿元。 虽然国内大的开发商皆已投身旅游地产, 动辄对外宣称几十亿到几百亿的总投资规模, 但国内的绝大多数旅游地产对于投资者来说, 仅仅只是旅游地或 者度假地地产, 倚靠天然甚至是人工堆填出的度假资源而建, 但从未能发挥 度假资源的真正价值, 其实质与普通地产无异, 投资者一年也住不了几天, 平时也无人管理, 从而使得投资迅速贬值。山东沿海一带, 甚至现在海南的 很多旅游地产皆是此种类型, 使得早些时候入局的投资者欲罢不能, 叫苦不 迭。其实真正的旅游地产, 其实质应该就是度假地产, 属于投资人的第三居 所, 每年投资人可以在需要度假时前往居住, 有一流的配套和服务, 使得投 资人有度假的愉悦感和主人的尊享感, 而不住时有依靠专业团队的打理运营 产生利润作为投资人的现金投资收益, 从而实现度假和投资的双重价值属性。

Choudao:按照之前的经验,预计在多少年后该酒店能实现盈亏平衡?

黄山颐品雷迪森庄园: 根据雷迪森酒店管理公司的保守测算, 在酒店开业后的第二年度即可实现收 益。所以为了保障投资人的收益, 筹资项目方承诺在 2017 年 12 月 31 日前 将按照固定收益年化 7%支付给投资人。

Choudao:该项目的主要竞争对手将会有哪些?如果有大概有多少家?

黄山颐品雷迪森庄园: 目前在黄山市多为没有特色、没有文化特征的酒店, 区域内高品质度假酒店 的市场尚未成熟, 并未有如本项目定位的精品度假酒店, 周围目前有黄山雨 润涵月楼酒店(离本项目最近, 以高尔夫球场为依托, 房价达到 4,000 多, 走 高端路线, 出租率一般)、黄山醉温泉国际度假酒店(以温泉为概念, 但酒店设 施及服务一般)和黄山昱城皇冠假日酒店(城市五星级酒店, 设施齐全, 服务 一般, 度假感缺失)。

Choudao:项目所在地黄山的政策、规划对该项目会有哪些影响?

黄山颐品雷迪森庄园: - 项目地处"天下徽州"核心区, 项目由黄山市委、市政府重点打造, 由省政府牵头关心的文化产业精品打造工程的标志性项目, 获评安徽省"十佳旅游项目", 集中所有徽文化的精髓。项目计划总投资100亿元, 总占地 面积约 2,700 亩, 位于黄山市城区西北部, 迎宾大道南侧, 交通便捷。定位于集文化、休闲、健康、娱乐等于一体的旅游综合体, 是黄山独一无 二的文化地标, 黄山市政府有意将"天下徽州"项目建成黄山市的迎客厅, 成为高端的政务和商务接待区, 目前已建成徽州博物馆、徽州糕饼博物馆、黄山图书馆, 黄山旅游集散广场和客户服务中心以及黄山地标城展馆将陆续在2015年至2016年对外开放并营业, 从而提升整个项目的区域价值;
- 2015 年合黄高铁开通、京福高铁贯通(目前已经在试运行), 7 月 1 日正式通车, 届时合肥到黄山仅需 1 小时, 北京到黄山仅需 5 小时, 福州到黄山仅需约 2 小时, 同时上海到黄山通过绕行仅需4小时可达; 2017年皖赣高铁通车, 连通安徽至江西; 同年, 杭黄高铁开通, 上海到黄山约2小时, 杭州到黄山也仅需一个多小时, 高铁的开通将大大增加黄山旅游 的交通便捷性, 带来更多的旅游人次。

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